Évaluation municipale ou valeur marchande : quelle différence ?
L’évaluation municipale est la valeur inscrite au rôle, établie au marché d’une date de référence passée. La valeur marchande correspond au prix que la propriété obtiendrait aujourd’hui. La proportion médiane mesure l’écart entre les deux pour toute une ville : à Laval, elle est de 91 % pour 2027.
Évaluation municipale ou valeur marchande : laquelle correspond au prix de vente ?
La valeur marchande est celle qui se rapproche du prix de vente, puisqu’elle décrit le marché d’aujourd’hui. L’évaluation municipale décrit le marché à une date de référence passée : pour le rôle 2025-2026-2027 de Laval, le 1er juillet 2023. Entre cette date et la vente, les prix bougent, et l’écart se creuse ou se réduit d’une année à l’autre.
Qu’est-ce que la proportion médiane ?
La proportion médiane est un indicateur du niveau général des valeurs du rôle. Elle est établie après le dépôt du rôle et met en relation le prix de vente des propriétés vendues avec leur évaluation au rôle en vigueur. Pour chaque vente, une proportion individuelle est calculée ; la proportion médiane est la tendance centrale, la médiane, de toutes ces proportions.
Une proportion de 91 % veut dire que, pour la vente du milieu (la médiane), l’évaluation équivaut à 91 % du prix de vente.
Qu’est-ce que le facteur comparatif ?
Le facteur comparatif est l’inverse de la proportion médiane. Multiplié par la valeur inscrite au rôle, il donne la valeur uniformisée.
À Laval, il est de 1,00 pour l’exercice 2025, de 1,03 pour 2026 et de 1,10 pour 2027. Plus il s’éloigne de 1, plus les valeurs du rôle s’éloignent des prix de vente du moment.
Comment passer de l’évaluation municipale à une estimation de la valeur marchande ?
En divisant la valeur au rôle par la proportion médiane. L’outil de Quel Courtier fait ce calcul, puis présente une fourchette de plus ou moins 5 %, arrondie au 5 000 $ près.
Exemple à Laval : 500 000 $ au rôle, divisé par 0,91, donne 549 451 $. À plus ou moins 5 %, la fourchette va de 521 978 $ à 576 923 $. L’outil affiche environ 520 000 $ à 575 000 $.
Pourquoi l’estimation reste-t-elle indicative ?
Parce que la proportion médiane est un ratio pour tout le rôle d’une ville, qui ne tient compte ni de l’état, ni des rénovations, ni du secteur d’une propriété précise. Deux maisons inscrites à la même valeur au rôle reçoivent la même estimation dans l’outil, même si l’une est rénovée et l’autre non. Pour un chiffre propre à votre propriété, il faut un professionnel qui la visite.
L’outil pour Laval est sur la page Évaluation municipale à Laval.
Questions fréquentes
Qui calcule la proportion médiane d’une ville ?
Elle est établie chaque année pour le rôle de la ville, après son dépôt, et le ministre des Affaires municipales en approuve le calcul, comme le prévoit la Loi sur la fiscalité municipale (art. 264). Les proportions médianes de toutes les municipalités sont publiées par le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation, dans un fichier dont la version utilisée ici date du 13 novembre 2026.
Le facteur comparatif et la proportion médiane disent-ils la même chose ?
Oui, ce sont deux façons d’écrire le même rapport. Le facteur comparatif est l’inverse de la proportion médiane ; multiplié par la valeur au rôle, il donne la valeur uniformisée. À Laval, pour l’exercice 2027, la proportion médiane est de 91 % et le facteur comparatif de 1,10, et diviser par 0,91 ou multiplier par 1,10 mène au même ordre de grandeur.
Une maison peut-elle se vendre sous son évaluation municipale ?
Oui. La proportion médiane décrit le milieu des ventes analysées : certaines propriétés se vendent au-dessus de ce milieu, d’autres en dessous, selon leur état, leurs rénovations et leur secteur, que le ratio ne mesure pas. Une propriété précise peut donc se vendre sous la valeur inscrite au rôle, même quand la proportion de la ville est sous 100 %.